Έλεγχος Νομιμότητας Ακινήτου Άδειες, ΗΤΚ και Αυθαίρετα

Πριν από αγορά, πώληση, ανακαίνιση ή χρηματοδότηση, συγκρίνουμε τα διαθέσιμα σχέδια και τις άδειες με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ο έλεγχος μηχανικού ξεχωρίζει τα τεχνικά ευρήματα από τον νομικό και φορολογικό έλεγχο και σας δίνει τεκμηριωμένο επόμενο βήμα.

Έλεγχος νομιμότητας ακινήτου από μηχανικούς

Evidence before a decision

Τι ελέγχουμε στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και στον φάκελο

Ο έλεγχος οργανώνεται γύρω από την αλυσίδα evidence: έγγραφο που παραλήφθηκε, σχέδιο, πραγματική εικόνα, απόκλιση, συνέπεια και επόμενο βήμα.

Πεδίο	Τι εξετάζουμε
Άδεια και σχέδια	Αριθμός, αναθεωρήσεις, εγκεκριμένα σχέδια και διάγραμμα κάλυψης που είναι διαθέσιμα.
Πραγματική κατάσταση	Εμβαδά, διαρρύθμιση, χρήσεις, όψεις και στοιχεία που μπορούν να τεκμηριωθούν.
Αποκλίσεις και αυθαίρετα	Σημεία που χρειάζονται περαιτέρω μηχανικό έλεγχο, στοιχεία ή πιθανή διαδικασία.
ΗΤΚ και μεταβίβαση	Κατάσταση ηλεκτρονικής καταχώρισης και στοιχεία που πρέπει να συνδεθούν με τον φάκελο.
Λείπουν στοιχεία	Έγγραφα ή απαντήσεις που πρέπει να ζητηθούν πριν από απόφαση.

Χρησιμοποιήστε τη Checklist για να δείτε τι υπάρχει ήδη και ποια κενά πρέπει να κλείσουν.

Checklist τεχνικού ελέγχου ακινήτου

Ολοκληρώθηκαν: 0/8

Αριθμός οικοδομικής άδειας και διαθέσιμος φάκελοςΆδεια, αναθεωρήσεις, ενημερώσεις και συνοδευτικά σχέδια.Ολοκληρώθηκε
Εγκεκριμένα σχέδια και διάγραμμα κάλυψηςΣύγκριση με την πραγματική διάταξη όπου υπάρχει επαρκής τεκμηρίωση.Ολοκληρώθηκε
Τίτλοι, ΚΑΕΚ ή άλλα στοιχεία ταυτοποίησηςΠαραδίδονται από τον εντολέα και ελέγχονται τεχνικά, όχι ως νομικός τίτλος.Ολοκληρώθηκε
Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ή κατάσταση φακέλουΈλεγχος ύπαρξης και στοιχείων από εξουσιοδοτημένο μηχανικό.Ολοκληρώθηκε
Πραγματικά εμβαδά και χρήσειςΣημειώνουμε ό,τι προκύπτει από σχέδια, μετρήσεις ή video walkthrough.Ολοκληρώθηκε
Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσηςΚαταγραφή απόκλισης χωρίς συμπέρασμα νομιμοποίησης πριν από πλήρη έλεγχο.Ολοκληρώθηκε
Πυρασφάλεια, προσβασιμότητα και τεχνικά θέματαΕξετάζονται όταν συνδέονται με τη χρήση ή το έργο που σχεδιάζεται.Ολοκληρώθηκε
Εκκρεμότητες και στοιχεία που πρέπει να ζητηθούνΑνοικτές ερωτήσεις για πωλητή, δικηγόρο, συμβολαιογράφο ή μηχανικό.Ολοκληρώθηκε

Η checklist είναι ενδεικτική. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει τα απαιτούμενα για το συγκεκριμένο ακίνητο ή έργο.

Ζητήστε έλεγχο φακέλου

Πότε χρειάζεται ο έλεγχος;

Πριν από αγορά: για να γνωρίζετε τι αγοράζετε τεχνικά πριν δεσμευτείτε.
Πριν από πώληση: για να εντοπίσετε κενά στον φάκελο πριν τα εντοπίσει ο αγοραστής.
Πριν από ανακαίνιση ή χρηματοδότηση: για να ξέρετε αν τα σχέδια και η υφιστάμενη κατάσταση επιτρέπουν τον επόμενο σχεδιασμό.

Τι δεν αντικαθιστά

Ο μηχανικός ελέγχει το τεχνικό και πολεοδομικό αντικείμενο. Ο δικηγόρος εξετάζει τίτλους, βάρη και συμβατικά θέματα, ενώ ο φοροτεχνικός αξιολογεί τη φορολογική πλευρά. Το report μας δεν αποτελεί νομική, συμβολαιογραφική ή φορολογική γνωμοδότηση.

Τρόπος εργασίας

Από τα έγγραφα στην απόφαση

Intake: παραλαμβάνουμε διεύθυνση, χρήση, στάδιο συναλλαγής και όσα σχέδια ή άδειες υπάρχουν.
Αίτημα φακέλου: οργανώνουμε λίστα εγγράφων για ιδιοκτήτη, πωλητή, δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.
Έλεγχος από απόσταση: συγκρίνουμε άδειες, σχέδια, ΗΤΚ και φωτογραφίες ή video walkthrough.
Αυτοψία όπου μπορεί να οργανωθεί: καταγράφουμε την πραγματική κατάσταση και τις μετρήσιμες αποκλίσεις.
Τεχνικό report: ταξινομούμε ευρήματα σε κόκκινα, κεχριμπαρί και πράσινα, με πηγή και περιορισμό.
Decision call: εξηγούμε επιλογές, εκκρεμότητες και τι πρέπει να ελεγχθεί από τον δικηγόρο ή τον συμβολαιογράφο.

Τακτοποίηση αυθαιρέτων και δήλωση αυθαιρέτων

Μια απόκλιση δεν σημαίνει αυτόματα ότι μπορεί να τακτοποιηθεί. Εξετάζουμε χρόνο κατασκευής, κατηγορία, σχέδια, χρήση, θέση, περιορισμούς και τα διαθέσιμα αποδεικτικά. Αν χρειάζεται, προτείνουμε επόμενο τεχνικό έλεγχο ή διαδικασία, χωρίς να υποσχόμαστε έκβαση πριν ολοκληρωθεί ο φάκελος.

Για το ισχύον πλαίσιο δείτε τον οδηγό τακτοποίησης αυθαιρέτων και τον οδηγό οικοδομικής άδειας.

ΗΤΚ πριν από μεταβίβαση

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου καταχωρίζεται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ. Ο μηχανικός ελέγχει την κατάσταση του αρχείου και το σχετικό πιστοποιητικό που απαιτείται στην εκάστοτε πράξη, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία και την ισχύουσα νομοθεσία.

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου δεν αντικαθιστά από μόνη της τον έλεγχο του ακινήτου.

Τι παραλαμβάνει ο εντολέας

Πίνακα εγγράφων που παραλήφθηκαν και όσων λείπουν.
Σύγκριση σχεδίων, αδειών και μετρήσεων που μπορέσαμε να τεκμηριώσουμε.
Ευρήματα με κόκκινη, κεχριμπαρί ή πράσινη ένδειξη.
Ανοικτές ερωτήσεις και προτεινόμενη επόμενη ενέργεια.
Σαφή περιορισμό για όσα δεν μπορούσαν να επιβεβαιωθούν.
Συντονισμό στα αγγλικά με τον δικηγόρο, συμβολαιογράφο ή property manager του πελάτη.

Το format είναι report τεχνικού ελέγχου, όχι ανώνυμη υπόσχεση «καθαρού» ακινήτου. Ανώνυμο απόσπασμα ή στοιχεία έργου κοινοποιούνται μόνο όταν υπάρχει άδεια και τεκμηρίωση. Γνωρίστε την ομάδα μηχανικών που ελέγχει το τεχνικό αντικείμενο.

Πηγές για το νομικό και διοικητικό πλαίσιο: EUGO, έκδοση οικοδομικών αδειών και e-Άδειες, Μητρώο Διαδικασιών, gov.gr και ΤΕΕ για ΗΤΚ, ν.4495/2017 και ν.4067/2012 ΝΟΚ. τελευταίος έλεγχος 2026-09-06.

Οι πληροφορίες είναι γενικές. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο. Δεν αποτελούν νομική, φορολογική ή συμβολαιογραφική συμβουλή.

Πολιτική διορθώσεων: αν αλλάξει το ισχύον πλαίσιο, η σχετική ενότητα επανεξετάζεται και διορθώνεται με νέα ημερομηνία ελέγχου.

Συχνές ερωτήσεις

Απαντήσεις πριν από την αγορά ή τη μεταβίβαση

Πώς γίνεται ο έλεγχος οικοδομικής άδειας στην Ελλάδα;

Ο μηχανικός συγκρίνει τον αριθμό και τον φάκελο της άδειας, τα εγκεκριμένα σχέδια, τα διαθέσιμα στοιχεία της ΗΤΚ και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η αναζήτηση και η αξιολόγηση εξαρτώνται από τα στοιχεία που παραδίδει ο ιδιοκτήτης και την πρόσβαση στον φάκελο.

Τι πρέπει να ελέγξει ένας αγοραστής πριν αγοράσει ακίνητο;

Ο δικηγόρος ελέγχει τίτλους και βάρη, ενώ ο μηχανικός ελέγχει άδειες, σχέδια, εμβαδά, χρήσεις, ΗΤΚ και πιθανές αποκλίσεις ή αυθαίρετες κατασκευές. Ο φοροτεχνικός καλύπτει τη δική του φορολογική αξιολόγηση. Οι έλεγχοι συνεργάζονται, αλλά δεν είναι το ίδιο αντικείμενο.

Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου;

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι ηλεκτρονικό αρχείο που καταχωρίζεται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό στο μητρώο του ΤΕΕ και συγκεντρώνει στοιχεία του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. Η χρήση της σε μεταβίβαση και το απαιτούμενο πιστοποιητικό εξαρτώνται από την ισχύουσα νομοθεσία και την περίπτωση.

Μπορούν να τακτοποιηθούν αυθαίρετες κατασκευές στην Ελλάδα;

Ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να υπαχθούν στο ισχύον πλαίσιο, αλλά δεν υπάρχει γενική απάντηση. Η δυνατότητα εξαρτάται από τον χρόνο, την κατηγορία, τα στοιχεία, τη θέση και τους περιορισμούς του ακινήτου. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο πριν γίνει δήλωση αυθαιρέτων.

Μπορεί να γίνει ο έλεγχος ακινήτου από απόσταση;

Ναι, μπορεί να ξεκινήσει με ασφαλή ανταλλαγή εγγράφων, έλεγχο του φακέλου και βιντεοκλήση ή walkthrough. Αν χρειάζεται αυτοψία, οργανώνεται μόνο όταν μπορεί να καλυφθεί η συγκεκριμένη θέση. Το αποτέλεσμα αναφέρει τι ελέγχθηκε, τι λείπει και ποιο είναι το επόμενο βήμα.

Επόμενο βήμα

Έχετε ακίνητο ή φάκελο προς έλεγχο;

Στείλτε τοποθεσία, γνωστό αριθμό άδειας, στάδιο συναλλαγής και τα διαθέσιμα σχέδια.

Ζητήστε τεχνικό έλεγχο φακέλου