Τακτοποίηση & Νομιμοποίηση Αυθαιρέτων: Οδηγός

Τι θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή;

Αυθαίρετη κατασκευή είναι κάθε δομή ή αλλαγή χρήσης χώρου που πραγματοποιήθηκε χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή χωρίς να συμμορφώνεται στα στοιχεία της άδειας. Αυτό περιλαμβάνει προσθήκες, επεκτάσεις, αλλαγές διαρρύθμισης και ακόμη και αλλαγές της χρήσης του χώρου (για παράδειγμα, μετατροπή κατοικίας σε γραφείο) χωρίς έγκριση.

Κατά τον χρόνο σύνταξης αυτού του άρθρου, ο νόμος κατηγοριοποιεί τα αυθαίρετα για να καθοδηγήσει τις δημοτικές αρχές και τους μηχανικούς στη διαχείρισή τους. Δεν είναι σπάνιο στο ελληνικό οικοδομικό περιβάλλον, ειδικά σε περιοχές με ιστορία αυθαίρετων διαρρυθμίσεων.

Οι κατηγορίες αυθαιρέτων του ν.4495/2017

Ο νόμος 4495/2017 θεσπίζει πέντε κατηγορίες αυθαιρέτων, η καθεμία με διαφορετικά κριτήρια και συνέπειες:

Η ακριβής υπαγωγή απαιτεί έλεγχο των διαθέσιμων στοιχείων και των σχεδίων του ακινήτου.

Στην αξιολόγηση εξετάζονται τα εγκεκριμένα σχέδια, η πραγματική κατάσταση, οι τίτλοι και τα έγγραφα ιδιοκτησίας, η χρονολογία, η θέση, η χρήση και τυχόν ειδικοί περιορισμοί. Η κατηγορία δεν περιγράφει από μόνη της τη σοβαρότητα της κατασκευής.

Κατηγορία 1: Περιπτώσεις με τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας

Περιλαμβάνει περιπτώσεις που πληρούν τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας σύμφωνα με τον ν.4495/2017. Η υπαγωγή και τα απαιτούμενα στοιχεία εξαρτώνται από τα δεδομένα του ακινήτου.

Κατηγορία 2: Περιπτώσεις με τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας

Περιλαμβάνει περιπτώσεις που πληρούν τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας και απαιτούν τον αντίστοιχο τεχνικό έλεγχο και φάκελο.

Κατηγορία 3: Περιπτώσεις με τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας

Περιλαμβάνει περιπτώσεις που πληρούν τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας. Ο μηχανικός εξετάζει τα στοιχεία, τις απαιτούμενες μελέτες και τη δυνατότητα υπαγωγής.

Κατηγορία 4: Περιπτώσεις με τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας

Περιλαμβάνει περιπτώσεις που πληρούν τα ειδικά κριτήρια της κατηγορίας, όπως αυτά ελέγχονται για τη θέση, τη χρήση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Κατηγορία 5: Περιπτώσεις εκτός των κατηγοριών 1 έως 4

Η υπαγωγή και οι δυνατότητες αντιμετώπισης εξετάζονται με βάση τα ειδικά κριτήρια του ν.4495/2017 και τα στοιχεία του ακινήτου. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Τακτοποίηση ή νομιμοποίηση: ποια η διαφορά;

Δύο όροι που συχνά συγχέονται, αλλά έχουν διαφορετικές επιπτώσεις:

Τακτοποίηση

Είναι η δήλωση του αυθαιρέτου από μηχανικό στο ηλεκτρονικό σύστημα ΤΕΕ/ΥΠΕΝ. Σκοπός της είναι η αναστολή ή η μείωση των κυρώσεων όπου προβλέπεται. Δεν σημαίνει ότι η κατασκευή καθίσταται νόμιμη, αλλά ότι ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία.

Νομιμοποίηση

Είναι η έκδοση αναδρομικής άδειας κατασκευής που θέτει τη δομή σε πλήρη συμμόρφωση με τους κανονισμούς κατασκευής. Η νομιμοποίηση δύναται να χορηγηθεί μόνο όταν το αυθαίρετο συμμορφώνεται με τους χωροταξικούς περιορισμούς και τα δομικά πρότυπα. Τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 δεν νομιμοποιούνται.

Σε πολλές περιπτώσεις, μια κατασκευή ενδέχεται να τακτοποιηθεί αλλά όχι να νομιμοποιηθεί, λόγω ασυμφωνίας με τις χωροταξικές ή δομικές απαιτήσεις.

Πώς γίνεται η δήλωση αυθαιρέτου βήμα προς βήμα

Βήμα 1: Σύμβουλος μηχανικός

Το πρώτο βήμα είναι να αναζητηθεί ειδικευμένος μηχανικός με άδεια άσκησης. Ο μηχανικός εξετάζει το αυθαίρετο, συντάσσει την απαιτούμενη τεχνική μελέτη και προσδιορίζει την κατηγορία του αυθαιρέτου.

Βήμα 2: Τεχνική μελέτη και τεκμηρίωση

Ο μηχανικός συντάσσει σαφή και λεπτομερή μελέτη του αυθαιρέτου, συμπεριλαμβανομένων φωτογραφιών, σχεδίων και περιγραφής. Συγκεντρώνει επίσης έγγραφα ιδιοκτησίας και όσες πληροφορίες είναι διαθέσιμες σχετικά με τη χρονολογία κατασκευής.

Βήμα 3: Αξιολόγηση και κατηγοριοποίηση

Με βάση τα στοιχεία, ο μηχανικός αξιολογεί το αυθαίρετο και το κατατάσσει σε μία από τις πέντε κατηγορίες. Αυτό καθορίζει τις περαιτέρω ενέργειες.

Βήμα 4: Υποβολή δήλωσης

Ο μηχανικός υποβάλλει ηλεκτρονικά τη δήλωση αυθαιρέτου στο σύστημα ΤΕΕ/ΥΠΕΝ και χειρίζεται τις απαιτούμενες ενέργειες του φακέλου.

Βήμα 5: Χρέωση προστίμου (κατά περίπτωση)

Εάν απαιτείται πρόστιμο, ο μηχανικός το υπολογίζει με βάση την επιφάνεια, την κατηγορία, τη ζώνη και άλλα κριτήρια. Ο ιδιοκτήτης ενημερώνεται για το ποσό και τη διαδικασία πληρωμής.

Βήμα 6: Ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής δήλωσης

Μετά τη δήλωση και, εάν χρειάζεται, την πληρωμή, ο ηλεκτρονικός φάκελος ενημερώνεται σύμφωνα με τη διαδικασία του συστήματος. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο τις συνέπειες και τα επόμενα βήματα.

Από τι εξαρτάται το πρόστιμο;

Το πρόστιμο αυθαιρέτου δεν είναι σταθερό. Εξαρτάται από πολλούς παράγοντες:

• Κατηγορία αυθαιρέτου: Η κατηγορία και τα ειδικά κριτήρια υπαγωγής επηρεάζουν τη διαδικασία και τον υπολογισμό.
• Μέγεθος: Το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής είναι ένας κύριος παράγοντας. Μεγαλύτερες κατασκευές, υψηλότερα πρόστιμα.
• Ζώνη: Κατασκευές σε κεντρικές αστικές περιοχές συνήθως επιφέρουν υψηλότερα πρόστιμα από ό,τι σε περιαστικές ή εξοχικές περιοχές.
• Παλαιότητα: Όσο περισσότερο πρόσφατη είναι η κατασκευή, υψηλότερο το πρόστιμο. Αυθαίρετα που χρονολογούνται πίσω σε χρόνια ενδέχεται να έχουν μικρότερα πρόστιμα λόγω μερικής καταστολής.
• Περαιτέρω παράγοντες: Σε ορισμένες περιπτώσεις, η προσβασιμότητα στο ακίνητο, η ύπαρξη υποδομών και άλλα χαρακτηριστικά της τοπικής αγοράς ενδέχεται να επηρεάσουν το υπολογισμό.

Η τακτοποίηση δεν εξαλείφει το πρόστιμο, αλλά συχνά εμποδίζει περαιτέρω διοικητικές ή δικαστικές ενέργειες. Ο ακριβής υπολογισμός απαιτεί αξιολόγηση του τοπικού περιβάλλοντος και τη συμβουλή του μηχανικού σας.

Ο μηχανικός ελέγχει τα διαθέσιμα στοιχεία πριν οριστικοποιήσει τον υπολογισμό και εξηγεί στον ιδιοκτήτη τις απαιτήσεις του φακέλου.

Τι ισχύει με τις προθεσμίες;

Οι προθεσμίες δήλωσης αυθαιρέτων μεταβάλλονται ανάλογα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και το είδος της περίπτωσης. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Ωστόσο, ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο την ισχύουσα προθεσμία και τα απαιτούμενα βήματα πριν από την υποβολή.

Αυθαίρετο και μεταβίβαση ακινήτου

Η παρουσία αυθαιρέτων επηρεάζει τη δυνατότητα πώλησης ή μεταβίβασης ενός ακινήτου. Αν σχεδιάζετε να πουλήσετε, ο αγοραστής θα πρέπει να ενημερωθεί για την ύπαρξη αυθαιρέτων, και αυτό ενδέχεται να επηρεάσει την αποτίμηση του ακινήτου.

Πολλές τράπεζες απαιτούν να τακτοποιηθούν ή να νομιμοποιηθούν τα αυθαίρετα πριν χορηγήσουν δάνειο για την αγορά του ακινήτου. Επιπλέον, η Ταυτότητα Κτιρίου αποκαλύπτει την παρουσία αυθαιρέτων και συνιστάται να εκδοθεί πριν τη μεταβίβαση, ώστε να αποφευχθούν νομικές διαφορές μεταγενέστερα.

Για έλεγχο πριν από αγορά, δείτε και τον οδηγό ελέγχου νομιμότητας ακινήτου και, αν εξετάζετε εργασίες, τον οδηγό ΕΕΔΜΚ.

Τι γίνεται με τα αυθαίρετα κατηγορίας 5;

Η κατηγορία 5 αποτελεί ξεχωριστή κατηγορία του ν.4495/2017 και δεν περιγράφεται ως γενικός δείκτης επικινδυνότητας. Η δυνατότητα υπαγωγής ή άλλη αντιμετώπιση εξαρτάται από τα ειδικά κριτήρια και τα στοιχεία του ακινήτου.

Για την κατηγορία 5, ο μηχανικός ελέγχει αν υπάρχει διαθέσιμη διαδικασία και ποια είναι τα επόμενα βήματα. Ο μηχανικός επιβεβαιώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Γιατί να επιλέξετε την ομάδα της Premier Construction;

Η διαχείριση αυθαιρέτων είναι πολύπλοκη και απαιτεί γνώση των ελληνικών κανονισμών και των τοπικών διαδικασιών. Η ομάδα της Premier Construction αναλαμβάνει τεχνικό έλεγχο και διαδικασίες τακτοποίησης σε όλη την Ελλάδα, ειδικά στην Περιφέρεια Αττικής και σε ευαίσθητες περιοχές.

Προσφέρουμε ολοκληρωμένες υπηρεσίες που περιλαμβάνουν τεχνική αξιολόγηση, σύνταξη μελετών, επικοινωνία με αρμόδιους φορείς και συνεργασία με δικηγόρους, εάν απαιτείται. Στόχος μας είναι να διευκολύνουμε τη διαδικασία και να ελαχιστοποιήσουμε τη νομική και οικονομική έκθεση του ιδιοκτήτη.

Εάν θέλετε να μάθετε περισσότερα για τις υπηρεσίες έκδοσης μελετών ή για τη δήλωση αυθαιρέτων, επικοινωνήστε με εμάς σήμερα.

Χρησιμοποιήστε τη checklist για τα βασικά έγγραφα της δήλωσης που αναφέρονται στη σελίδα.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές: gov.gr · ν.4495/2017 (kodiko.gr)