ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός): Τι Ισχύει

Τι είναι ο ΝΟΚ;

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, γνωστός συντομογραφικά ως ΝΟΚ, είναι το πλαίσιο που ορίζει τι μπορείτε να χτίσετε σε κάθε οικόπεδο στην Ελλάδα. Είναι ένα θεσμικό σύστημα που καθιερώνει κανόνες για τα κατασκευαστικά στοιχεία: πόσο ψηλά μπορεί να φτάσει ένα κτίριο, πόσο μεγάλο είναι το ποσοστό κάλυψης (δηλαδή πόσο μέρος του οικοπέδου μπορείτε να καλύψετε), ποιοι χώροι μπορούν να θεωρηθούν κλειστοί ή ημιυπαίθριοι, και πολλά άλλα.

Ο σκοπός του ΝΟΚ είναι να εξασφαλίσει ότι όλα τα κτίρια σε μια δεδομένη περιοχή σχεδιάζονται και κατασκευάζονται με τρόπο συνεπή με τα τοπικά χαρακτηριστικά και τις δημόσιες πολιτικές χρήσης γης. Επίσης προσφέρει μια ενιαία και διαφανή νομική βάση για ιδιοκτήτες, μηχανικούς και κατασκευαστές.

Ποιος νόμος είναι ο ΝΟΚ και πότε ψηφίστηκε;

Ο ΝΟΚ ψηφίστηκε με το νόμο 4067/2012 και δημοσιεύθηκε στο Φ.Ε.Κ. (Φύλλο Εφημερίδας της Κυβερνήσεως). Έχει ως στόχο να αντικαταστήσει τους παλαιότερους και πολλαπλούς κανονισμούς που ίσχυαν σε διαφορετικές περιοχές της χώρας, προσφέροντας ένα ενοποιημένο και κυρωμένο σύστημα κανόνων για όλη την Ελλάδα.

Το νομικό κείμενο μπορείτε να βρείτε στις ελληνικές νομικές βάσεις δεδομένων, όπως το kodiko.gr ή στο Φ.Ε.Κ. (elinyae.gr). Ο νόμος έχει τροποποιηθεί και συμπληρωθεί με μεταγενέστερους νόμους και αποφάσεις, οπότε εάν σχεδιάζετε έργο, θα πρέπει πάντα να επαληθεύσετε την τρέχουσα έκδοση.

Τι ρυθμίζει ο ΝΟΚ στην πράξη;

Ο ΝΟΚ ρυθμίζει μια σειρά από στοιχεία που σχετίζονται με την κατασκευή κτιρίων:

• Ύψος κτιρίων: Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος εξαρτάται από τη θέση του οικοπέδου και συχνά ορίζεται ως συνάρτηση του πλάτους της οδού (π.χ. 1:2, που σημαίνει ότι το ύψος δεν μπορεί να ξεπεράσει το ήμισυ του πλάτους της οδού). Σε κατοικημένες περιοχές, κοινές αναλογίες είναι 1:2 ή 1:1,5.
• Συντελεστής δόμησης (ΣΔ): Είναι ο λόγος του συνολικού κτιστού χώρου προς την επιφάνεια του οικοπέδου. Αν ένα οικόπεδο έχει ΣΔ=2 και είναι 1.000 τ.μ., μπορείτε να κτίσετε συνολικά 2.000 τ.μ. κατοικήσιμου χώρου (σε έναν ή περισσότερους ορόφους).
• Κάλυψη (ποσοστό κάλυψης): Το ποσοστό του οικοπέδου που μπορείτε να καλύψετε με κατασκευή. Αν ένα οικόπεδο έχει κάλυψη 60%, και το οικόπεδο είναι 1.000 τ.μ., ο κάτοψη του κτιρίου δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 600 τ.μ.
• Ημιυπαίθριοι χώροι: Χώροι όπως στοές και πατάρια που έχουν κάποια εξωτερικά χαρακτηριστικά αλλά δεν ορίζονται ως πλήρως εσωτερικοί. Ο ΝΟΚ θέτει όρια για τα μεγέθη και τα χαρακτηριστικά τους.
• Εξώστες και φυτεμένα δώματα: Ορίζονται ειδικά στον ΝΟΚ και λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό του δομημένου χώρου ή του ΣΔ, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά τους.

Τα πολεοδομικά κίνητρα και οι πρόσφατες εξελίξεις

Τα πολεοδομικά κίνητρα είναι ειδικές ρυθμίσεις που επιτρέπουν προσαύξηση του ύψους, του ΣΔ ή άλλων παραμέτρων κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Για παράδειγμα, μπορούν να εφαρμοστούν σε:

• Ανακαινίσεις και αναδιαμόρφωση παλιών κτιρίων
• Πράσινες κατασκευές (ενεργειακή απόδοση)
• Ανάπτυξη σε συγκεκριμένες ζώνες ή περιοχές ενδιαφέροντος

Ωστόσο, σημαντικό σημείο: Το πλαίσιο των πολεοδομικών κινήτρων έχει υπό δικαιοδοσία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και έχει υποστεί νομοθετικές αλλαγές και τροποποιήσεις κατά τα τελευταία χρόνια. Κάποια κίνητρα που ίσχυαν παλιότερα δεν ισχύουν πλέον, ή έχουν αλλάξει σε περιεχόμενο ή διαδικασία. Για αυτό το λόγο, είναι απαραίτητο να επιβεβαιώσετε τα τρέχοντα κίνητρα για τη δική σας περίπτωση με αδειούχο δομικό ή αρχιτέκτονα μηχανικό ή με τις αρμόδιες δημοτικές/τοπικές αρχές.

Πού εφαρμόζεται ο ΝΟΚ;

Ο ΝΟΚ (ν.4067/2012) εφαρμόζεται σε όλο το ελληνικό έδαφος: αστικές περιοχές, ημιαστικές, αγροτικές και νησιώτικες. Ωστόσο, οι συγκεκριμένοι όρες δόμησης (ύψη, ΣΔ, κάλυψη κ.λπ.) ποικίλουν σημαντικά ανάλογα με τη θέση του οικοπέδου.

Κάθε τοπική αρχή (δήμος) έχει θεσπίσει τα δικά της κανονιστικά δεδομένα για τις περιοχές που καλύπτει, σύμφωνα με τα γενικά αρχές του ΝΟΚ. Αυτά μπορεί να βρίσκονται σε κτιριοδομικά σχέδια, πολεοδομικά σχέδια ή ειδικές κανονιστικές αποφάσεις του δήμου.

ΝΟΚ και οικοδομική άδεια

Ο ΝΟΚ και η οικοδομική άδεια είναι δυο διαφορετικά, αλλά αλληλοσυνδεόμενα πράγματα. Ο ΝΟΚ θέτει τα πλαίσια: τι είναι νόμιμο να χτίσετε στο οικόπεδό σας. Η οικοδομική άδεια είναι η έγκριση που παίρνετε από τον δήμο για το συγκεκριμένο έργο, μετά από έλεγχο ότι συμμορφώνεται με τον ΝΟΚ και άλλες νομοθετικές διατάξεις (περιβάλλον, ασφάλεια κ.λπ.).

Δεν μπορείτε να λάβετε άδεια για ένα έργο που παραβιάζει τον ΝΟΚ. Ως εκ τούτου, η πρώτη σας ενέργεια πρέπει να είναι να ελέγξετε ότι τα επιθυμητά σας κατασκευαστικά σχέδια συμμορφώνονται με τις διατάξεις του ΝΟΚ για το συγκεκριμένο οικόπεδο.

Τι σημαίνει ο ΝΟΚ για το δικό σας οικόπεδο;

Για κάθε ιδιοκτήτη ή επενδυτή, ο ΝΟΚ είναι ο πρώτος κανόνας που πρέπει να κατανοήσουν πριν σχεδιάσουν ή επιδιώξουν κάποια κατασκευή. Η κατανόηση του ΝΟΚ σας επιτρέπει να:

• Γνωρίζετε τη μέγιστη δυνατότητα δόμησης του οικοπέδου σας
• Σχεδιάσετε έργα που θα λάβουν άδεια χωρίς προβλήματα
• Αποφύγετε δαπάνες σε μη συμμορφούμενα σχέδια
• Κατανοήσετε το πραγματικό εμπορικό δυναμικό του ακινήτου σας

Σε πολλές περιπτώσεις, ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν μόνο όταν υποβάλλουν αίτηση άδειας ότι τα σχέδια τους παραβιάζουν τον ΝΟΚ, γεγονός που δημιουργεί καθυστερήσεις και κόστη. Η προληπτική συμβουλή ενός δομικού μηχανικού είναι η καλύτερη επενδύσεις.

Συχνές ερωτήσεις